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解決済みの質問

登記簿の見方

登記簿の見方を教えてください。
1:不動産の登記簿で抵当権抹消と記載があれば抵当権、つまりローンは払い終えているという意味で、支払いの請求が来る事はありませんか?住宅ローンが残っている場合もありますか?
2:差押の記載がありますが、競売されたのか、任意売却なのかわかる方法はありますか?
家は他人のものになっていますが、連帯保証人だからと督促が来ました。
教えてください。

投稿日時 - 2017-11-25 23:46:37

QNo.9401331

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質問者が選んだベストアンサー

 1番回答者です。補足質問を拝見しました。

> 土地、建物とも同様の内容です。

 ということは、土地も他人の物になっているのですか。

> 差押登記抹消、原因欄は「取下」、
> 抵当権抹消の原因欄も同日で「解除」

 登記の書き方を思い出せないし、自宅なので資料もないのですが、取り下げたのなら「途中でやめた」ということですから、手続きは最後まで(競売まで)行かなかったということなんじゃないでしょうか。

 競売すると、おおむね、安く買いたたかれます。

 なので、競売よりは、自分で客を探してきて売却するほうが高く売れます。高く売れれば、債務者には残債務を減らせるのでありがたい話ですし、返済額が多くなりますので、銀行も喜んで協力します。

 おそらく、不動産会社が客を見つけて買い取った(任意売却させた)のだろうと思います。

> 支払い催促などこれまではまったくありませんでした。

 通常は連帯保証人に通知があるものですが、なくても文句は言えません。

> 連帯保証人ということを確認する書類が有るのでしょう?
> その弁護士さんから確認をとることができるのでしょうか?

 「元夫」という言葉が出ていることから推測して、質問者さんが気楽にローンの連帯債務者欄に署名押印したか、元夫が勝手に質問者さんの名前を記入したか、ではないかと思いますが、

 その書類があるのは間違いありません。弁護士から確認(コピー)をとることも通常はできます。電話でもして、「コピーを下さい」と言えばくれると思います。

> 連帯保証人に連絡無しでは任意売却はできないですよね。

 いえ。所有者名義が元夫の単独なら、元夫は、質問者さんに連絡なく売却できます。

> ローン保証保険だけ連帯保証人だったという事でしょうか?

 それは私ども回答者には分かりません。

 分かりませんが、『三井海上火災保険会社の代理人の弁護士という方』から連絡があったという点から判断して、「ローン残債を三井海上火災保険会社が銀行に支払った」ということなのでしょう。

 なので、ローンの連帯保証人にはなっておらず保証保険『だけ』連帯保証人だったかどうかはわかりませんが、保証保険の連帯保証人になっていたことは間違いなさそうです。

 連絡に対して返事をしなければ、向こうは意地になって訴訟をおこしてきますので、連絡して、実際に質問者さんが連帯保証人になっていたら、支払い方法や支払い額について協議したほうがいいと思います。

 元夫が偽造したものなら、その点を明らかにして、相手の反応を見るのがいいと思います。

 話合いの際、住宅金融公庫の残債はどうなったのか、確認をお忘れ無く。


 なお、土地家屋が競売されても任意売買されても、残債があるのかどうか、あるとすればいくらなのか、が問題です。

 「競売されたのなら借金はゼロになる」「任意売却なら借金は残る」というような違いはありませんので、競売されようが任意売却だろうが、気にしないほうが、交渉の話が分かり易いと思います。

 へんなのにこだわっていると、相手の話が理解できなくなりますので。

投稿日時 - 2017-11-27 00:55:06

お礼

ありがとうございました。
世の中知らないことばかりです。
元夫の連絡先と、連帯保証の書類や金額を教えて欲しいとその弁護士事務所に
お願いしたのですが、教えてくれず、ただ返済計画表をよこして、源泉徴収票を提示しろと言って来ました。
こんなものなのでしょうか?

投稿日時 - 2017-12-01 09:28:19

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回答(3)

ANo.2

>不動産の登記簿で抵当権抹消と記載があれば抵当権、つまりローンは払い終えているという意味

(根)抵当権が抹消していても、不動産を担保としてのローンが完済しているとは断言できません。
登記簿は「あくまで、抵当権を抹消した事実を証明する証拠」に過ぎません。
ローンを完済していても、「今後も不動産を担保に借金が出来る様に、抵当権を残す」場合もありますからね。

>支払いの請求が来る事はありませんか?住宅ローンが残っている場合もありますか?

契約書通り返済を行って完済した場合は、抵当権抹消だとローンは完済しています。
が、不動産担保でないローン(銀行等のカードローン)は抵当権とは無関係に借金が出来ます。
都銀だと、所有不動産よっては(抵当権を設定しなくても)500万円以上借りる事が出来ますよ。
ですから、何らかの請求が届く可能性はゼロではありません。

>差押の記載がありますが、競売されたのか、任意売却なのかわかる方法はありますか?

差し押さえになった場合は、裁判所の裁量で「抵当権を抹消」します。
抵当権が付いたままだと、競売上問題が生じますからね。
質問内容からだけの判断ですが、競売の可能性が高いと思います。
ローン返済事故が起きた⇒督促をしても返済が無い⇒裁判所に競売を申し立てた⇒裁判所は競売を認めた⇒裁判所は、裁量で抵当権を抹消した。

>家は他人のものになっています

たぶん、競売で落札した方の名義なのでしよう。
最近は、定年退職後でも住宅ンローンが払えない「老後破綻」が増えて居ます。
期待していた退職金が無かったとか、予定した老後の貯金が無くて破綻しています。

>連帯保証人だからと督促が来ました。

競売での落札価格とローン残務を比較します。
ローン残債>落札価格の場合は、ローン債務者に残務の請求が届きます。
債務者が返済出来ない場合は、保証人・連帯保証人に対して請求が届きます。
質問者さまは、この債務の返済を拒否する事は出来ません。
拒否したり返済不能の場合は、連帯保証人は各個人信用情報機関に事故情報(ブラック殿堂入り)となります。
※連帯保証人は、債権者から請求があれば「いつでも支払い義務」があります。
※極端に言うと、債務者が契約書通りに返済していても「請求があれば、返済義務」があるのです。
※保証人と異なり、拒否を行う権利は存在しません。

投稿日時 - 2017-11-26 22:25:21

お礼

ありがとうございました。
抵当権とはローンが残っていても抹消できるのですね。
わかりました。

投稿日時 - 2017-12-01 09:37:08

ANo.1

> 1:不動産の登記簿で抵当権抹消と記載があれば

 「抵当権の登記が抹消された」という事実を表すだけです。それ以上の意味はありません。

 つまり、抵当権の登記が抹消されても、債権がなくなることはありません。「債権がなくならなければ抵当権登記を抹消してはならない」、「抵当権登記を抹消すると債権は消滅する」という法律の規定はありません。

 抵当権者(債権者)と抵当権設定者が合意すれば、いつでも抵当権抹消登記は可能です。

 ただ現実には、ローンが完済されていなければ、抵当権者(債権者)が抵当権登記の抹消に同意することはないと思うので、登記が抹消されていれば「ローンは完済された」のだ、と思いま

 ・・・したが、ご質問の文末でどんでん返しがおこりました。

2:差押の記載がありますが、競売されたのか、任意売却なのか

 差押えの登記で分かるのは、「差し押さえたという事実」だけです。差押えても、必ず何日後かに競売するとは限りません。

 ※「差押え」とは簡単にいうと、「処分禁止」です。差押えの登記は、「この不動産は勝手に処分してはならない物なので、買えないよ」ということを民衆に知らせるだけです。

> 競売されたのか、任意売却なのかわかる方法はありますか?

 競売された不動産を買ったことがないですし、深夜の今自宅なので確認もできませんが、所有権移転理由の所に、「売買」とか、「競売により落札」とか書かれているんじゃないでしょうか。

 でも私は、末尾から2行めの1文から判断して、「任意競売だろう」と推測しました。


 いろいろ書いてきましたが、実は、末尾から2行めが重要です。

> 家は他人のものになっていますが、連帯保証人だからと督促が来ました。

 ということなので、「ローンは完済されていない」ということになります。

 完済されていれば、督促が来るはずはありませんから。さすがに住宅ローンを貸し出すような金融機関は二重請求などはしないでしょう。

 問題は敷地はどうなっているのか?、ということです。

 『家は他人のものになっています "が" 、』というふうに「が(逆接の接続詞)」が使われているのですから、省略されていますが、本来はうしろに「敷地は他人のものになっていません」という文が続くのですよね?

 銀行という組織は、断固として敷地と建物を同時に抵当にいれるよう要求します。競売も、敷地と建物を一緒に競売します。別々にすると安くなるので、建物だけ競売、ということはしません。

 なので、建物だけが他人のものになっているということから、建物は競売ではなく、「任意売却」されたのだと推測されます。

 くどいですが、敷地についての抵当権の登記が残されているということならば、明らかに、「ローンは完済されていない」ということです。銀行が督促状をよこしたという状況とも合致します。

投稿日時 - 2017-11-26 03:40:52

補足

ありがとうございます。
(甲区)所有権移転先は不動産会社のようで差押の5カ月後、「平成24年売買」、同日に差押登記抹消、原因欄は「取下」、翌年に個人名売買で所有権移転しています。
(乙区)抵当権抹消の原因欄も同日で「解除」とあります。
土地、建物とも同様の内容です。
支払い催告書は、三井海上火災保険会社の代理人の弁護士という方からで、弁済方法について協議するため連絡せよというものです。
支払い催促などこれまではまったくありませんでした。元夫とも連絡はしておらず、どこにいるのかもわかりません。
連帯保証人ということを確認する書類が有るのでしょう?その弁護士さんから確認をとることができるのでしょうか?
連帯保証人に連絡無しでは任意売却はできないですよね。とすれば競売だったのかなと思ってはいます。
それとも、ローン保証保険だけ連帯保証人だったという事でしょうか?
そういえば、抵当権は2つあります。住宅金融公庫と三井海上火災保険会社です。
再度 ご教授ください。

投稿日時 - 2017-11-26 22:28:29